Действие происходит весной в имении Любови Андреевны Раневской, которая, после нескольких лет проживания во Франции возвращается со своей семнадцатилетней дочерью Аней в Россию. На станции их уже ждут Гаев, брат Раневской, Варя, её приемная дочь.
Денег у Раневской практически не осталось, а имение с его прекрасным вишнёвым садом в скором времени может быть продано за долги. Знакомый купец Лопахин рассказывает помещице свой вариант решения проблемы: он предлагает разбить землю на участки и отдавать их в аренду дачникам. Любовь Андревна сильно удивлена таким предложением: она не может представить, как можно вырубить вишневый сад и отдать свое имение, где она выросла, где её молодая жизнь и где погиб её сын Гриша, в аренду дачникам. Гаев и Варя также пытаются отыскать какие-либо выходы из сложившейся ситуации: Гаев обнадеживает всех, говоря, что он клянется, что имение не будет продано. В его планах занять немного денег у богатой ярославской тётушки, которая, впрочем, Раневскую недолюбливает.
Во второй части всё действие переносится на улицу. Лопахин продолжает настаивать на своем плане как на единственном верном, но его даже не слушают. В то же время в пьесе появляется и философская тематика и более полно раскрывается образ учителя Трофимова. Вступив в разговор с Раневской и Гаевым, Трофимов говорит о будущем России, о счастье, о новом человеке. Мечтательный Трофимов вступает в спор с материалистом Лопахиным, который не оценить его мысли, а оставшись наедине с Аней, которая одна из всех его понимает, Трофимов говорит ей, что надо быть «выше любви».
В третьем действии Гаев и Лопахин уезжают в город, где должны состояться торги, а тем временем в имении устраиваются танцы. Гувернантка Шарлотта Ивановна развлекает гостей своими фокусами с чревовещанием. Каждый из героев занят своими проблемами. Любовь Андреевна переживает, почему же её брат так долго не возвращается. Когда же Гаев всё-таки появляется, он сообщает полной безосновательных надежд сестре, что имение продано, а его покупателем стал Лопахин. Лопахин счастлив, он чувствует свою победу и просит музыкантов сыграть что-нибудь весёлое, ему нет никакого дела до грусти и отчаяния Раневских и Гаева.
Финальное действие посвящено отъезду Раневской, её брата, дочерей и прислуги из имения. Они расстаются с местом, которое так много для них значило и начинают новую жизнь. План Лопахина осуществился: теперь он, как и хотел, вырубит сад и отдаст землю в аренду дачникам. Все уезжают, и только старый лакейФирс, брошенный всеми, произносит финальный монолог, после чего слышится звук стука топора по дереву
Городничий, как человек, начавший службу с низших чинов, не стесняется произносить грубости даже в присутствии жены. Например, в сцене с купцами его речь изобилует такими выражениями, как «задать перца», «самоварники», «аршинники», «архиплуты», «протобестии», «надувайлы мирские», «семь чертей и одна ведьма вам в зубы», «ах ты, рожа», «разопрёт тебе брюхо», «плевать на твою голову» и т.д. В финальной сцене комедии он говорит: «узлом бы всех завязал, в муку бы стёр, да к чёрту в подкладку! В шапку туды ему…», «Ничего не вижу! Вижу какие-то свиные рыла вместо лиц, больше ничего», употребляет такие выражения, как «кукиш с маслом», «сплетники городские, лгуны проклятые, трещотки проклятые, сороки короткохвостые» (по отношению к Добчинскому и Бобчинскому). С чиновниками он говорит на канцелярско-чиновничьем языке, он употребляет такие выражения, как «сообщить (…) известие» «ассигнована сумма», «от этого только убыток казне». С подчинёнными же у него разговор другой: «А который будет недоволен, я тому после покажу такого неудовольствия!», «А вы — стоять на крыльце и ни с места!», «Эк как каркнула ворона! (дразнит его) „Был по приказанию“… Как из бочки, так и рычит!». С Хлестаковым, которого он принимает за ревизора, он любезен и категоричен: «не угодно ли», «если вам будет угодно», «не извольте беспокоиться», и т.д. Даже с Осипом (у которого будет не лишним выпытать о нравах и привычках хозяина) он чрезвычайно любезен, называет его «другом», «любезным», и не забывает дать ему «пару целковых на чай», а за тем «сверх того и на баранки». Не прочь городничий прибегнуть и к сентенциям: «Оно чем больше ломки, тем больше означает деятельность градоправителя», «Оно конечно, Александр Македонский — герой, но зачем же стулья ломать?». В минуты сильного волнения он может допустить и оговорки: «Пусть каждый возьмёт в руки по улице… чёрт возьми, по улице, по метле!». Не прочь он похвастать и некоторыми знаниями, когда упоминает об «ассириянах», «вавилонянах», об Александре Македонском. Иногда может проскользнуть и иностранное слово: «А вот посмотрим, что будет после фриштика да бутылки-толстобрюшки».